ПРАВОВОЕ ПРОСВЕЩЕНИЕ НАСЕЛЕНИЯ, 24.03.2025, 13:48

НАЛОГ С ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ: КОГДА ПЛАТИТЬ И КАК РАССЧИТАТЬ

При продаже недвижимости бывшие владельцы обязаны оплатить налог с полученного дохода — НДФЛ

Налог составляет 13%, но платить его нужно не всегда и не со всей суммы

Продажа без налога

Платить налог не нужно, если вы владели недвижимостью более 5 лет

Продать жильё без налога после 3 лет владения можно, если недвижимость:

была подарена
получена по наследству
приватизирована
перешла по договору пожизненного содержания с иждивением
единственная у продавца
была продана по цене покупки

ст. 217.1 Налогового кодекса

Льготы по оплате налога для семей с детьми

От оплаты налога освобождаются некоторые семьи. Для этого они должны одновременно отвечать ряду условий:

в семье воспитываются двое детей в возрасте до 18 лет или до 24 лет (при очном обучении)
новое жильё приобретено не позже 30 апреля следующего после продажи недвижимости года
площадь и кадастровая стоимость нового жилья выше, чем проданного
кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 000 000 ₽
на момент продажи налогоплательщику и членам семьи не принадлежит в совокупности более 50% другого жилья, общая площадь которого больше приобретаемого

С какой суммы оплачивается налог

Если вы не подходите ни под одно из освобождающих условий, придётся заплатить налог и заполнить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ

Для граждан России величина налога составляет 13%. Для нерезидентов — 30%

подп. 2 п. 1 ст. 228 Налогового кодекса

Как уменьшить сумму налога

Есть несколько способов снизить или вовсе отменить налог после продажи недвижимости

Способ 1: Подождать 3—5 лет

Это позволит не только не платить налог, но и избавиться от необходимости подавать налоговую декларацию

Способ 2: Продать за ту же сумму, по которой приобреталась недвижимость

В этом случае дохода не будет — налог не оплачивается

Способ 3: Воспользоваться налоговым вычетом

Имущественный вычет позволяет уменьшить налогооблагаемую базу — ту сумму, с которой вы в итоге заплатите налог. Его размер составляет 1 000 000 ₽. Это максимальная сумма, на которую может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе

ч. 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса

Пример

Вы унаследовали квартиру и сразу же решили продать её за 3 000 000 ₽. Вам нужно будет подать налоговую декларацию с заявкой на оформление налогового вычета. После этого заплатить налог с 2 000 000 ₽. Ставка налога составит 13%

Сумма налога — 260 000 ₽

(3 000 000 - 1 000 000) * 13% = 260 000 ₽

Способ 4: Вычесть расходы, если вы покупали квартиру за свои деньги

Налог оплачивается с разницы между суммой покупки и суммой продажи объекта недвижимости.

В некоторых случаях к сумме покупки можно добавить сумму на ремонт жилья, если он проводился сразу после приобретения недвижимости. Например, если вы приобретали жильё без отделки в новостройке

п. 5.3 ст. 220 Налогового кодекса

Пример

Вы приобрели квартиру за 2 000 000 ₽. Через год вы решили продать её за 3 000 000 ₽. При продаже к налоговой декларации вам нужно приложить документы, подтверждающие факт покупки. Налоговая база — часть суммы, облагаемая налогом, — снизится с 3 до 1 миллиона ₽

Сумма налога — 130 000 ₽

(3 000 000 - 2 000 000) * 13% = 130 000 ₽

! Воспользоваться одновременно двумя видами льгот нельзя

Посчитайте и выберите наиболее выгодный для вас

Учёт кадастровой стоимости

При продаже жилья обязательно нужно уточнить его кадастровую стоимость — это влияет на размер налогов.

Если кадастровая стоимость выше той, за которую вы продали жильё, — расчёт налога нужно провести по ней.

Используйте понижающий коэффициент. В большинстве случаев он составляет 0,7

ч. 5 ст. 217.1 Налогового кодекса

Пример

Доход от продажи квартиры составил 2 100 000 ₽, а её кадастровая стоимость на начало года — 3 000 000 ₽

Сумма, с которой нужно заплатить налог, — 2 310 000 ₽